Ordu’da Hisseli Tapu Alınır mı? Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Ordu’da özellikle fındık bahçesi, tarla, arsa ve köy taşınmazlarında hisseli tapuyla sıkça karşılaşılmaktadır. Satılık bir taşınmazın fiyatı ve konumu cazip görünse bile tapunun hisseli olması, satın alma kararı verilmeden önce bazı önemli noktaların ayrıca incelenmesini gerektirir.
Hisseli bir taşınmaz satın alınabilir. Ancak burada en önemli konulardan biri, satın alınan hissenin neyi ifade ettiğinin doğru anlaşılmasıdır. Tapuda belirli bir payın sahibi olmak ile arazinin belirli bir bölümünün tek başına sahibi olmak aynı anlama gelmeyebilir.
Hisseli Tapu Nedir?
Bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişiye ait olması halinde tapu kaydında hisseli bir yapı bulunabilir. Paylı mülkiyette her hissedarın taşınmazın tamamı üzerinde belirli bir pay oranı vardır.
Örneğin tapuda 4.000 m² görünen bir taşınmazda 1/4 hisse satın alınması, matematiksel olarak 1.000 m²'lik bir paya karşılık gelebilir. Ancak bu durum tek başına arazinin belirli bir 1.000 m²'lik bölümünün yalnızca o hissedara ait olduğu anlamına gelmez.
Tapudaki Hisse ile Arazide Kullanılan Yer Aynı Şey midir?
Hisseli taşınmazlarda dikkat edilmesi gereken temel konulardan biri budur. Bazı taşınmazlarda hissedarlar yıllar içerisinde kendi aralarında belirli bölümleri fiilen kullanıyor olabilir.
Bir hissedar “bu taraf benim” diyerek belirli bir alanı kullanıyor olsa bile, bu fiili kullanımın tapu kaydı ve hukuki durumla aynı olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle satın alma öncesinde yalnızca satıcının gösterdiği yere bakmak yerine taşınmazın tapu kaydı, parsel bilgileri ve mevcut kullanım şekli birlikte incelenmelidir.
Hisse Oranı Mutlaka Kontrol Edilmeli
Satın alınacak payın tapudaki oranı açık şekilde kontrol edilmelidir. Taşınmazın toplam yüzölçümü ile satın alınacak hisse oranı birlikte değerlendirilerek payın matematiksel karşılığı hesaplanabilir.
Ancak bu hesap, taşınmazın belirli bir bölümünün sınırlarını tek başına belirlemez. Özellikle arazi, tarla ve fındık bahçelerinde bu ayrımın bilinmesi önemlidir.
Diğer Hissedarlar Kimler?
Hisseli bir taşınmaz alınırken yalnızca satış yapan kişi değil, taşınmazdaki diğer hissedarların durumu da önem taşır.
Tapu kaydındaki hissedar sayısı, pay oranları ve taşınmazın mevcut kullanım biçimi incelenmelidir. Çok sayıda hissedarı bulunan taşınmazlarda kullanım, yönetim veya ileride yapılabilecek işlemler daha fazla değerlendirme gerektirebilir.
Önalım Hakkı Göz Ardı Edilmemeli
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlar açısından Türk Medeni Kanunu kapsamında yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.
Önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı, süreler ve somut satış işleminin hukuki sonuçları olayın özelliklerine göre değişebileceğinden, hisseli taşınmaz satın almadan önce gerektiğinde bir hukuk uzmanından görüş alınması faydalı olabilir.
Tapu Kaydındaki Şerh ve Kısıtlamalar İncelenmeli
Satın alma kararı verilmeden önce taşınmazın güncel tapu kayıtları incelenmelidir.
Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh, beyan veya kullanımı ve devri etkileyebilecek başka kayıtların bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi önemlidir.
Kadastral Yol ve Ulaşım Durumu Kontrol Edilmeli
Ordu'daki arazi ve fındık bahçelerinde taşınmazın yola olan konumu önemli bir değerlendirme unsurudur.
Arazide kullanılan mevcut yol ile tapu ve kadastro kayıtlarındaki yol durumu her zaman aynı olmayabilir. Bu nedenle yalnızca fiili ulaşıma bakmak yerine parselin kadastral yol bağlantısı ve resmi kayıtları da incelenmelidir.
Gerekli durumlarda parsel sınırlarının ve teknik bilgilerin değerlendirilmesi için yetkili harita ve kadastro uzmanlarından destek alınabilir.
Taşınmaz Üzerinde Ev veya Başka Bir Yapı Varsa Dikkat
Hisseli arsa veya arazi üzerinde ev, depo, ahır, iş yeri ya da başka bir yapı bulunması halinde yalnızca yapının fiziksel olarak kimin tarafından kullanıldığına bakılması yeterli olmayabilir.
Yapının tapu ve belediye kayıtlarındaki durumu, ruhsat ve yapılaşma bilgileri ile taşınmazın mülkiyet yapısı birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle “bu ev bu hisseye ait” veya “bu bölüm yalnızca bu hissedarın” şeklindeki ifadelerin resmi kayıtlarla desteklenip desteklenmediği satın alma öncesinde araştırılmalıdır.
Hisseli Taşınmaz İleride Bölünebilir mi?
Bir taşınmazın hisseli olması, arazinin istenildiği zaman hissedarlar arasında fiziksel olarak bölünebileceği anlamına gelmez.
İfraz imkânı; taşınmazın niteliği, yüzölçümü, geometrik yapısı, yol durumu, imar koşulları, tarım mevzuatı ve ilgili kurumların teknik şartları gibi birçok unsura bağlı olabilir.
Bu nedenle “şimdi hisseyi alırım, daha sonra kendi bölümümü ayırırım” düşüncesiyle hareket edilmeden önce taşınmazın bölünebilirliği ilgili kurumlar ve yetkili teknik uzmanlar nezdinde araştırılmalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi İhtimali de Değerlendirilmeli
Hissedarlar arasında taşınmazın kullanımı veya geleceği konusunda anlaşmazlık çıkması halinde ortaklığın giderilmesine ilişkin hukuki süreçler gündeme gelebilir.
Somut olayın özelliklerine göre aynen paylaşım veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gibi seçenekler değerlendirilebilir. Bu nedenle özellikle yüksek bedelli hisseli taşınmaz alımlarında yalnızca bugünkü kullanım durumuna değil, ileride ortaya çıkabilecek ihtimallere de bakılması önemlidir.
Hisseli Tapu Alırken Kontrol Edilebilecek Başlıca Konular
- Taşınmazın güncel tapu kaydı
- Satıcının tapudaki hisse oranı
- Diğer hissedarların sayısı ve payları
- Fiili kullanım ile tapu durumunun uyumu
- İpotek, haciz, şerh ve diğer kayıtlar
- Kadastral yol ve ulaşım durumu
- Parselin sınırları ve fiziksel özellikleri
- Taşınmaz üzerindeki yapıların durumu
- İmar ve yapılaşma koşulları
- İfraz veya bölünme imkânı
- Gerektiğinde önalım hakkı ve diğer hukuki hususlar
Hisseli Tapuda Fiyat Nasıl Değerlendirilmeli?
Hisseli bir taşınmazın fiyatı değerlendirilirken yalnızca toplam parsel büyüklüğü üzerinden metrekare hesabı yapmak yeterli olmayabilir.
Konum, yol cephesi, ulaşım, eğim, parselin şekli, taşınmazın niteliği, hisse oranı, fiili kullanım durumu, hissedar yapısı ve bölgedeki benzer satışlar birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle Ordu'daki fındık bahçesi ve arazilerde aynı bölgede bulunan iki taşınmaz arasında dahi yol, eğim, bakım durumu ve konum nedeniyle önemli fiyat farklılıkları oluşabilir.
Ordu OREMLAK Gayrimenkul ile Satın Alma Öncesi Fiyat Analizi
Ordu OREMLAK Gayrimenkul olarak satılık arsa, arazi, fındık bahçesi ve diğer taşınmazlarda; tapu ve saha bilgilerinin satış süreci açısından incelenmesi, bölgedeki benzer taşınmazların karşılaştırılması ve piyasa koşullarına göre fiyat analizi yapılması konularında hizmet veriyoruz.
Hisseli taşınmazlarda hukuki veya teknik inceleme gerektiren konuların bulunması halinde ilgili avukat, tapu müdürlüğü, belediye, kadastro birimleri ve yetkili teknik uzmanlardan bilgi alınması önemlidir.
Hisseli bir taşınmaz satın alırken yalnızca fiyatına değil, satın aldığınız payın hukuki ve fiili durumuna da bakmak daha sağlıklı bir gayrimenkul kararı verilmesine katkı sağlayabilir.
Ordu OREMLAK Gayrimenkul
Ordu'da Gayrimenkul Danışmanlığı ve Fiyat Analizi